L’immobiliare: mai visto, siamo stati ottimisti!

Eccoci pronti ad aggiornare le nostre tabelle relative ai dati di compravendita immobiliare del settore residenziale nel territorio italiano.
Per i lettori di Rischio Calcolato è poco più di una conferma delle previsioni che mettiamo on line da oltre un anno, per tutti gli altri, e che magari sono ancora dell’avviso che il mattone non tradisce mai, è meglio continuare a leggere.

Il dato del secondo trimestre si è rivelato peggiore della nostra, già catastrofica stima, segnando un inaudito -25.3% (variazione 2° trimestre 2012 su 2° trimestre 2011)!
Interessante no? Siamo passati dal già pessimo -19.6 del primo trimestre a questo -25.3, peraltro in un trimestre che di norma segna uno dei due top trimestrali dell’anno (i migliori trimestri sono stagionalmente il 2° e il 4°).
Andiamo a dare un’occhiata ai dati dell’Agenzia del Territorio:

Noi avevamo ipotizzato per questo pubblicazione un valore poco sotto i 134.000, invece ci siamo sbagliati. Pensate, il team di Rischio Calcolato è stato più ottimista del dato reale. Infatti il numero di compravendite per il secondo trimestre del 2012 è stato 119.673. Appena ho letto il dato ho chiamato FunnyKing: “Paolo, abbiamo sbagliato, siamo stati ottimisti”, e lui “Com’è possibile? Noi di RC siamo pessimisti. Noi siamo i catastrofisti”.
Ho quasi avuto paura che mi licenziasse, poi ho rammentato che scrivo gratuitamente e volontariamente e mi sono rasserenato.
Ma torniamo ai nostri numeri e concentriamoci sul residenziale:

Il consueto recupero del secondo trimestre sul primo, quest’anno, è stato il cosiddetto rimbalzo del gatto morto. Chi si occupa di mercati azionari sa a cosa ci si riferisce. Per chi invece investe in modo più prudente, brevemente, il rimbalzo del gatto morto si ha quando la massa di aspetta un rimbalzo delle quotazioni poderoso, invece il sottostante si limita a qualche punto percentuale, giusto per scaricare gli indicatori.
Tendenzialmente:

Peggio del peggio, un ribasso così importante non lo si vedeva da decenni. Bisogna tornare al 1991 per avere qualcosa di simile. E chi nel ’91 si occupava già di immobili, si ricorderà bene quanto durò ancora la crisi in termini di NTN e prezzi.

Il calo è più o meno omogeneo, non ci sono aree particolarmente depresse o altre che brillano. Passiamo a qualche numero diviso per città e relative provincie:

C’è poco da commentare: credito bloccato, potere d’acquisto e salari stessi in picchiata, disoccupazione ai massimi, investimenti statali azzerati, demografia che espatria, PIL in calo. Questi sono i risultati. Non bisognava essere dei geni per prevedere quanto sta accadendo. Bisognava invece essere in malafede per affermare il contrario.
Passiamo alla rielaborazione dei dati in versione Rischio Calcolato. La tabella riassuntiva è la seguente:

Per il 2012 è stato aggiornato il numero di compravendite con i nuovi dati in nostro possesso. Passiamo da uno stimato di 496.113 a una nuova stima di 462.875.
Continua ad essere una stima ovviamente. Deve darci solo l’idea di dove stiamo andando per verificarne la direzione nel corso dell’anno.
Mettiamo i dati trimestre per trimestre raggruppati per anno, in modo da poter mettere in relazione con un colpo d’occhio i diversi trimestri annullando le stagionalità:

In questa rappresentazione grafica, risulta evidente la debolezza del dato odierno, quasi annulla la normale stagionalità del secondo trimestre, lasciando quasi invariate le NTN rispetto al primo trimestre.
Per memoria, si seguito il grafico storico delle compravendite aggiungendo la stima previsionale per quest’anno:

Se la stima diventerà realtà, il dato diventerebbe il peggiore degli ultimi 20 anni.
Intanto se avete voglia, consiglio sempre di sfogliare questi nostri vecchi articoli all’argomento elencati di seguito.
Il report completo dell’Agenzia del Territorio lo trovate QUI.
Buona lettura e alla prossima!

Fonte: Rischio Calcolato